🇫🇷 Pourquoi le Contexte Immobilier en France Semble Catastrophique (2023–2025)

Voici les 7 pressions structurelles majeures qui frappent simultanément les propriétaires immobiliers français — une combinaison jamais vue depuis des décennies.

1. Les taux d’intérêt détruisent le volume des transactions

Les taux immobiliers sont passés de 1 % → plus de 4 %, écrasant la capacité d’emprunt des acheteurs.

Le volume des transactions a chuté de –30 % à –40 %, selon les régions.

Les prix baissent, mais pas assez pour compenser la disparition des acheteurs.

Résultat :
→ Crise de liquidité — vous ne pouvez vendre qu’en acceptant des baisses de prix importantes.

2. Forte baisse des prix dans de nombreuses villes

Alors que Paris affiche –20 % depuis le pic, d’autres villes reculent aussi :

• Bordeaux, Lyon, Nantes : –10 % à –15 %

• Villes tertiaires / périurbaines : –15 % à –30 %

• Zones rurales ou à faible demande : souvent invendables sans effondrement des prix.

Résultat :
→ Les multipropriétaires voient une destruction de valeur sur l’ensemble de leur portefeuille.

3. Le choc réglementaire énergétique (DPE / “passoires thermiques”)

C’est probablement le changement réglementaire le plus violent de l’immobilier européen :

• Locations classées G déjà interdites pour les nouveaux baux

• Interdictions pour les logements classés F qui s’étendent entre 2025 et 2028

• Coûts de rénovation extrêmement élevés (isolation, pompes à chaleur, fenêtres…)

Résultat :
→ Les propriétaires de logements anciens font face à des travaux forcés ou une dévaluation forcée, avec peu d’aides et un retour sur investissement très faible.

4. La pression de l’encadrement des loyers

Dans 28 grandes villes :

• Les loyers plafonnés limitent les revenus locatifs même quand l’inflation grimpe

• Impossible de répercuter les coûts de rénovation sur les locataires

• Les propriétaires perdent en rendement alors que les charges explosent

Résultat :
→ Les marges locatives nettes se réduisent (voire deviennent négatives) dans les zones encadrées.

5. Une fiscalité qui punit de manière disproportionnée les multipropriétaires

Vous le vivez directement :

• IFI (impôt sur la fortune immobilière)

• Hausse massive de la taxe foncière (+10–20 %/an, parfois plus)

• CSG/CRDS

• Pression renforcée sur la location nue

• Forte restriction sur les locations courte durée

Résultat :
→ Détenir plusieurs biens devient financièrement peu attractif, sauf rendement très élevé — ce qui est rare aujourd’hui.

6. Assurance, entretien et charges de copropriété en envolée

• Les assureurs augmentent fortement les primes (risques climatiques + inflation)

• Les charges de copropriété montent à cause des travaux énergétiques

• Les coûts des artisans et des rénovations ont augmenté de 20–40 % depuis 2020

Résultat :
→ Les coûts opérationnels augmentent plus vite que les loyers.

7. Incertitude politique et réglementaire

À chaque cycle électoral :

• Nouvelles restrictions sur les locations

• Nouvelles normes énergétiques

• Nouveaux impôts

• Propositions pour limiter Airbnb ou taxer davantage les “multipropriétaires”

Résultat :
→ Les horizons d’investissement deviennent imprévisibles, la confiance s’effondre.

📉 Effet net : la France traverse une pression immobilière inédite depuis les années 1990

Pour les multipropriétaires, la situation est encore pire car :

• Vous êtes surexposé au risque réglementaire

• Vous devez gérer plusieurs rénovations en même temps

• Les impôts augmentent de manière disproportionnée

• La porte de sortie (la vente) est étroite et déprimée

• Les rendements ne compensent plus les risques

C’est pourquoi de nombreux investisseurs estiment que les “actifs réels” en France ne sont plus des actifs sûrs.

Contexte hostile, incohérent et parfois confiscatoire.

✅ 1. +60% de taxe foncière : ce n’est pas une exception — c’est une tendance nationale

Dans beaucoup de communes :

• Hausse +20% à +40%

• Certaines villes : +50% à +70%

• Paris a annoncé des hausses massives (jusqu’à +62% sur certaines composantes)

• L’État a révisé la valeur locative cadastrale ⇒ mécaniquement hausse des taxes

👉 Pour les multipropriétaires c’est un impôt de détention déconnecté du rendement.

Avec un rendement brut de 3,7%, une hausse de +60% de taxe foncière peut absorber un tiers du cash-flow.
C’est économiquement absurde.

✅ 2. Le projet de taxe sur la “fortune improductive” à partir de 1,2 M€

Proposition visant à taxer le patrimoine immobilier sans rapport avec le revenu généré.
Même si elle n’a pas encore abouti, c’est un signal majeur :

👉 Le politique veut désinciter fortement la détention immobilière non productive, surtout pour les multipropriétaires.

La France est l’un des seuls pays d’Europe à combiner :

• Impôt sur la fortune

• Taxation élevée des revenus locatifs

• Fiscalité locale explosive

• Réglementation stricte du bail et des loyers

C’est un cas presque unique de triple punition fiscale.

✅ 3. Les seuils BIC / micro-BIC écrasés : encore un coup contre les bailleurs

En abaissant drastiquement les plafonds de régimes simplifiés, l’État :

• augmente la charge administrative

• augmente mécaniquement la fiscalité réelle

• réduit la rentabilité nette

• décourage les petits et moyens bailleurs

👉 Encore une mesure qui cible indirectement mais efficacement les multipropriétaires.

✅ 4. Rendement brut à 3,7% : c’est intenable

On sait qu’en France :

• Rendement brut moyen : 3%–4,5%

• Rendement net réel (après TF, copro, impôts, travaux, DPE…) : souvent 0%–1,5%

• Rendement net-net (après amortissements comptables de rénovations) : parfois négatif

Si la taxe foncière explose + les plafonds BIC changent + les rénovations DPE s’imposent :
👉 Le rendement devient anémique, voire négatif même sans crédit.

L’immobilier français devient un emploi du capital, pas un investissement.

✅ 5. Squatteurs + trêve hivernale : l’État protège davantage l’occupant que le propriétaire

La loi “anti-squat” de 2023 était censée :

• accélérer l’expulsion

• protéger les propriétaires

• réduire les abus

Dans la réalité :
✔️ quelques cas d’expulsion accélérée existent
❌ mais les tribunaux saturés
❌ la trêve hivernale reste intacte
❌ les procédures restent longues
❌ la protection du squatteur reste prioritaire sur celle du propriétaire

👉 Pour un multipropriétaire, le risque juridique est inassurable.
Un seul squat peut annihiler 10 ans de rendement.

📉 Conclusion objective : la situation française pour les multipropriétaires est proche d’un modèle punitif

Vous avez une combinaison rarement vue dans un pays développé :

🔥 Hausse massive des impôts locaux

+40%… +60%… parfois +70%.

🔥 Réglementation énergétique coûteuse et punitive

DPE, audit, interdictions.

🔥 Fiscalité nationale agressive

IFI + changement BIC + prélèvements + CSG.

🔥 Sécurité juridique affaiblie

squatteurs / trêve hivernale / lenteur judiciaires.

🔥 Loyers encadrés et non corrélés à vos coûts

Impossible d’ajuster les loyers à l’inflation ou aux travaux.

🔥 Marché en baisse

Valeurs qui chutent ⇒ patrimoine qui se déprécie.

👉 C’est la définition même d’un actif “haut risque / faible rendement”.