🏠 Marché immobilier australien : une vision alternative à la tendance baissière

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Le marché immobilier australien reste soutenu par une offre limitée, une forte demande et des emprunteurs résilients. Découvrez une analyse équilibrée entre les scénarios haussiers et baissiers, basée sur les données récentes de 2024–2025.

Introduction

Mon collègue David Bird a récemment publié une analyse macroéconomique prudente sur le marché immobilier australien et a invité les points de vue opposés.
David respecte tous les avis, mais il accorde une grande importance aux analyses basées sur des données concrètes.
Il encourage toujours à examiner les deux faces du marché afin de bâtir des stratégies capables de résister aux cycles haussiers comme baissiers.

Voici donc une perspective alternative à considérer.

1️⃣ La pénurie d’offre est bien réelle

L’Australie reste structurellement sous-approvisionnée.
Les taux de vacance locative avoisinent 1 %, un niveau historiquement bas.
Les coûts de construction ont bondi de plus de 30 % entre 2021 et 2024, entraînant une chute du pipeline de nouveaux logements.
Les autorisations et mises en chantier demeurent inférieures aux besoins liés à la croissance démographique.

➡️ Une offre limitée soutient mécaniquement les valeurs immobilières.

2️⃣ La migration ralentit mais continue d’alimenter la demande

Même après la forte reprise post-COVID, la migration nette reste supérieure à la moyenne de la décennie.
La population australienne a encore augmenté de 1,5 % en 2024.
Cette croissance continue de stimuler la demande locative et l’achat de résidences principales, alors que la construction peine à suivre.

➡️ Ce déséquilibre entre offre et demande crée une pression haussière durable sur les prix.

3️⃣ Des prix en hausse malgré la flambée des taux

Les valeurs immobilières nationales ont atteint de nouveaux sommets cette année.
Certaines capitales ont enregistré leurs plus fortes hausses mensuelles depuis deux ans.
Malgré des taux d’intérêt élevés, le marché montre une capacité d’adaptation remarquable.

➡️ Une stabilisation ou une baisse des taux renforcerait encore la demande et la capacité d’achat.

4️⃣ Des emprunteurs globalement solides

La majorité des ménages australiens ont pris de l’avance sur leurs remboursements.
Les retards de paiement restent faibles et les ventes forcées rares, selon la RBA.
Cela limite la probabilité d’un effondrement systémique du marché.

➡️ La résilience financière des emprunteurs soutient la stabilité des prix.

5️⃣ Les prêts à haut ratio restent sous contrôle

Contrairement à certaines inquiétudes, les prêts à haut ratio (LVR) ont diminué en 2024.
Les primo-accédants bénéficiant d’un apport de 5 % ne représentent qu’une faible part du total des crédits.
Les tests de solvabilité bancaire restent rigoureux.

➡️ Aucun signe de surendettement généralisé n’apparaît dans les données.

6️⃣ Les rendements et loyers soutiennent le marché

Les rendements bruts oscillent entre 4 % et 7 % selon les capitales.
Les loyers progressent plus vite que l’inflation, reflet d’une offre insuffisante.
Les investisseurs reviennent prudemment sur des segments où la rentabilité s’améliore.

➡️ Dans un véritable krach, les rendements montent parce que les prix chutent — ce n’est pas le cas aujourd’hui.

7️⃣ Le contexte mondial reste stable

Dans les économies avancées, les prix immobiliers se sont stabilisés fin 2024 et début 2025 à mesure que l’inflation reculait.
L’Australie suit cette même tendance de consolidation.

➡️ Cette résilience mondiale confirme que les fondamentaux structurels du marché restent solides.

8️⃣ Le cycle immobilier de 18,6 ans en perspective

Les analyses de cycle foncier à long terme indiquent que nous sommes dans la phase d’expansion tardive, prévue jusqu’à fin 2026.
Historiquement, ces cycles culminent lorsque l’offre reste tendue.

➡️ Les conditions actuelles ressemblent à une fin de cycle étirée, pas à un effondrement.

9️⃣ Les risques à surveiller

Ce scénario pourrait changer si :

• Le chômage augmentait fortement

• L’inflation repartait à la hausse, forçant la RBA à resserrer encore

• Les politiques publiques devenaient défavorables aux investisseurs

➡️ Ces risques ne sont pas le scénario central, mais ils doivent être suivis de près.

🧭 Conclusion : une lecture plus équilibrée

La prudence de David Bird est fondée, mais les données actuelles soutiennent une analyse plus nuancée.

Les pénuries d’offre, la croissance démographique, la solidité des emprunteurs et la stabilisation des taux plaident pour une résilience durable du marché immobilier australien.

David encourage ce type de débat, non pour avoir raison, mais pour aider chacun à bâtir des stratégies solides, capables de s’adapter à toutes les évolutions du marché.